Giurisprudenza di legittimità
Archivio delle locazioni e del condominio › Numero 1-1999, Gennaio 1999
Legato come :
Riassunto
Contratto di locazione - Durata - Contratti in corso - Contratti soggetti a proroga - Disciplina ex art. 67, ultimo comma, L. n. 392/1978 - Previsione della facoltà delle parti di stipulare un nuovo contratto prima della scadenza di cui al primo comma - Contratti non soggetti a proroga - Applicabilità - Carattere novativo del rapporto - Condizioni - Requisiti - Mancanza - Conseguenze (...)
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Riassunto
Giurisprudenza di legittimità
CORTE DI CASSAZIONE Sez. III, 25 novembre 1998, n. 11972. Pres. Iannotta - Est. Amatucci - P.M. Frazzini - Oliveto (avv. Camardese) c. Ostuni (avv. Lapolla). Contratto di locazione - Durata - Contratti in corso - Contratti soggetti a proroga - Disciplina ex art. 67, ultimo comma, L. n. 392/1978 - Previsione della facoltà delle parti di stipulare un nuovo contratto prima della scadenza di cui al primo comma - Contratti non soggetti a proroga - Applicabilità - Carattere novativo del rapporto - Condizioni - Requisiti - Mancanza - Conseguenze. La disposizione dell'ultimo comma dell'art. 67 della legge n. 392 del 1978, a norma della quale è in facoltà delle parti di stipulare un nuovo contratto di locazione prima della scadenza stabilita dal primo comma dello stesso articolo per i contratti di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo in corso alla data di entrata in vigore della legge sull'equo canone e soggetti a proroga, esprime un principio di carattere generale applicabile anche ai contratti in corso non soggetti a proroga (per i quali la scadenza è fissata, in via generale, dall'art. 71 della stessa legge). Peraltro, non ogni accordo modificativo del rapporto locativo in corso concreta il nuovo contratto di locazione previsto dal citato art. 67, ultimo comma, essendo necessario per l'applicabilità di tale norma - la quale ha lo scopo di favorire il passaggio dei rapporti locativi dal regime transitorio a quello ordinario, e presuppone, pertanto, che il nuovo contratto sia conforme alla disciplina del regime ordinario - che l'accordo sia espressione della volontà delle parti di assoggettare la locazione al regime ordinario attraverso il richiamo alle norme regolatrici degli ordinari rapporti locativi per uso non abitativo, ovvero attraverso una concreta disciplina corrispondente a quella dettata dalle stesse norme. Ciò è escluso allorché le parti si siano limitate a manifestare la volontà di rinnovare il medesimo rapporto per un periodo di tempo da esse indicato, provvedendo esclusivamente all'adeguamento del canone. Ne consegue, in tale ipotesi, la nullità dell'accordo per contrasto con norma imperativa, ai sensi dell'art. 1418, primo comma, c.c. (C.c., art. 1418; L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 67; L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 71) (1). (1) Nel senso che non ogni accordo modificativo del rapporto locativo in corso in regime transitorio concreta il nuovo contratto di locazione che, a norma dell'ultimo comma dell'art. 67 della legge sull'equo canone, le parti, per le locazioni non abitative, hanno facoltà di stipulare prima della scadenza stabilita dal primo comma dello stesso articolo, cfr. Cass. 28 luglio 1993, n. 8402, in questa Rivista 1994, 84 e Cass. 17 luglio 1991, n. 7933, in Arch. civ. 1992, 620. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con atto del 1994 Antonio Ostuni intimò a Giuseppina Oliveto licenza per finita locazione alla data del 30 aprile 1994 di due vani locati per uso commerciale in Tito, contestualmente citandola per la convalida innanzi al Pretore di Potenza. Espose che il rapporto locativo - della durata convenzionale di cinque anni a decorrere dall'1 maggio 1976 - era stato prorogato ex lege n. 392 del 1978 fino al 30 aprile 1982 e che si era tacitamente rinnovato di sei anni in sei anni dapprima fino al 30 aprile 1988 e poi sino al 30 aprile 1994, data per la quale era stata comunicata regolare disdetta nel 1992. Il convenuto resistette assumendo che, prima della scadenza convenzionale del 30 aprile 1981, le parti avevano rinnovato il contratto, con un nuovo canone, per tre anni, rinnovandolo ancora per un ulteriore triennio in data 6 aprile 1984. Essendo, peraltro, tale ultima durata inferiore a quella minima prevista dall'art. 27 della L. n. 392 del 1978, il contratto sarebbe venuto a scadenza il 6 aprile 1990 e, dunque, in difetto di disdetta, il 6 aprile 1996. Negata dal pretore la convalida, il Tribunale di Potenza (competente per valore) innanzi al quale le parti erano state rimesse, con sentenza del 26 maggio 1995 dichiarò la locazione cessata alla data del 30 aprile 1994 e condannò la Oliveto al rilascio alla data del 31 agosto 1995. Con sentenza n. 230 del 28 novembre 1996 la Corte d'appello di Potenza ha rigettato il gravame della Oliveto, cui avevano resistito l'Ostuni, sui rilievi: - che a norma dell'art. 71 della L. n. 392 del 1978 il rapporto, in corso alla data di entrata in vigore della legge e con scadenza convenzionale al 30 aprile 1981, era stato prorogato di diritto sino al 29 aprile 1982; - che l'accordo dell'aprile del 1981, col quale le parti avevano convenuto la rinnovazione della locazione per un triennio sul pr...
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