Giurisprudenza di merito

Riassunto

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Corte Di Appello Di Firenze Sez. II, 6 giugno 2006, n. 1213. Pres. Bellagamba - Est. Romagnoli - Soc. Immobiliare Saffi Srl (avv.ti Amadei e Scripelliti) c. Comune di Livorno (avv.ti Borsotti e Macchia)

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Riassunto

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Giurisprudenza di merito

Corte Di Appello Di Firenze Sez. II, 6 giugno 2006, n. 1213. Pres. Bellagamba - Est. Romagnoli - Soc. Immobiliare Saffi Srl (avv.ti Amadei e Scripelliti) c. Comune di Livorno (avv.ti Borsotti e Macchia).

Restituzione della cosa locata - Maggior danno ex art. 1591 c.c. - Prova - Estensione - Concrete proposte di locazione ricevute dal locatore proprio con riferimento alle unità immobiliari locate ed ancora occupate - Esigibilità - Esclusione.

In tema di prova del maggior danno ex art. 1591 c.c., non è ragionevolmente esigibile dal locatore la prova di aver ricevuto concrete proposte di locazione proprio delle unità immobiliari già locate ed ancora occupate dal conduttore che ritarda la restituzione, proposte che - come normalmente avviene - presuppongono che l'immobile sia libero o, quantomeno, la certezza del tempo della riconsegna. (C.c., art. 1591) (1).

(1) Per un'ampia panoramica in tema di assolvimento della prova del maggior danno, si veda SFORZA FOGLIANI C., MAGLIA S., Il nuovissimo Codice delle locazioni, Ed. La Tribuna, Piacenza 2006, pp. 582 ss.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Citando innanzi a questa Corte il Comune di Livorno, la Immobiliare Saffi Srl propose appello verso la sentenza n. 316/02 emessa il 10 dicembre 2001 con la quale il Tribunale di Livorno aveva rigettato la sua domanda di condanna di quel Comune a risarcire i danni subiti per la mancata riconsegna di 17 appartamenti che aveva locato al Comune per esigenze abitative di natura transitoria e per i quali il pretore il 6 luglio 1992 aveva convalidato lo sfratto per finita locazione.

Espose, avendo incorporato diverse società che nel 1985 avevano locato al Comune numerosi appartamenti per soddisfare esigenze abitative transitorie di famiglie sfrattate e senza tetto, con l'obbligo del Comune di restituirli in diverse scadenze tra il 30 settembre 1986 ed il 30 settembre 1990, che per 17 appartamenti non restituiti alle scadenze aveva intimato sfratto, ed il Pretore di Livorno lo aveva convalidato il 6 luglio 1992. Tali appartamenti furono poi restituiti, nel corso del procedimento di primo grado, da fine 1999 a durante il 2000.

Propose appello lamentando che il primo giudice, pur riconoscendo la responsabilità del Comune per il ritardo, aveva affermato che essa società attrice non avesse provato il maggior danno oltre l'indennità di occupazione corrispondente al canone convenuto, secondo i principi affermati dalla Corte di cassazione.

Motivò il gravame esponendo che la giurisprudenza richiamata dal primo giudice circa la necessità di prova puntuale del maggior danno si riferiva al locatore privato - per il quale esisteva una gamma indefinita di possibili utilizzazioni la cui scelta poteva essere determinata da motivazioni di carattere personale - e non poteva riferirsi ad un imprenditore immobiliare, come la Saffi che aveva per obbligo e finalità statutarie l'utilizzazione economica degli immobili, con la loro locazione o vendita. Queste dovevano peraltro ritenersi sicuramente realizzabili, essendo Livorno un Comune ad alta tensione abitativa. Inoltre, nella fattispecie la prova poteva esser raggiunta anche mediante presunzioni, così come era avvenuto, in tempi di inflazione più elevata, per il creditore relativamente all'interesse superiore a quello legale. Invero, non era ragionevolmente pretendere dal locatore-imprenditore immobiliare la destinazione delle occasioni perdute, prova per lui impossibile relativamente ad immobili occupati, perché fuori mercato. Ed essa in primo grado aveva dato prova d'aver stipulato contratti di locazione di appartamenti che aveva liberi.

Affermò che era stata raggiunta anche la prova dell'entità del danno, in quanto:

a) risultava dalla perizia di parte la sua esposizione verso banche, che avrebbe ridotto se avesse locato quei 17 appartamenti a canoni di mercato o se li avesse venduti. Si trattava di danno emergente, determinato dai maggiori costi sostenuti. Né era ragionevole porre in vendita immobili occupati, che pertanto erano deprezzati del 30%;

b) risultava dalla C.T.U. assunta in primo grado che, locando quegli appartamenti, avrebbe conseguito un canone di complessive lire 9.162.050 al mese, come determinato dal consulente d'ufficio. Pertanto il suo mancato guadagno, pari alla differenza fra quanto avrebbe percepito fino alla fine del 1999 (quando mediamente gli immobili le erano stati restituiti) e quanto aveva percepito dal Comune, era di lire 573.898.644; c) inoltre, il maggior danno era stato forfettariamente determinato dall'art. 1 bis L. 61/1989 nella maggiorazione del 20% dei canoni pagati, quindi risultava in lire 66.628.861;

d) comunque, poteva essere liquidato equitativamente.

Chiese conseguentemente la riform...

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