Giurisprudenza di merito

Riassunto

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Contratto di locazione - Stipulato antecedentemente all'entrata in vigore della L. n. 431/98 - Rinnovo tacito - Durata - Quattro anni - Ragione (...)

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Giurisprudenza di merito

CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA Sez. II, 10 agosto 2004, n. 1049. Pres. Agnoli - Est. Arcieri - Vecchi M.L. ed altro (avv.ti Berti Arnoaldi Veli e Gasparini) c. Salvioli (avv.ti Macchiagodena e Beltrami).

Contratto di locazione - Stipulato antecedentemente all'entrata in vigore della L. n. 431/98 - Rinnovo tacito - Durata - Quattro anni - Ragione.

Il richiamo alla disciplina del primo comma dell'art. 2 L. n. 431/98 - operato dal sesto comma del medesimo articolo per i contratti antecedenti e che si rinnovino tacitamente sotto il vigore della nuova norma - concerne solo la durata minima quadriennale, non anche la rinnovazione per un uguale periodo alla scadenza. (L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2) (1).

(1) Sulla stessa linea interpretativa Trib. Torino 23 ottobre 2002, in questa Rivista 2003, 374 e Trib. Genova, ord. 30 aprile 2002, ivi 2002, 435. Contra, nel senso di ritenere che le locazioni rinnovatesi tacitamente dopo l'entrata in vigore della L. n. 431/98 sono integralmente assoggettate al regime di durata stabilito dall'art. 2, comma 1, v. Trib. Monza, sez. dist. Desio, 7 maggio 2003, ivi 2004, 79.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con intimazione di licenza notificata il 26 settembre 2002 e contestuale citazione per la convalida Vecchi Maria Luisa e Vecchi Franco, nella qualità di proprietari locatori di un appartamento sito in Modena, via Vecchi n. 57, convenivano innanzi al Tribunale di Modena il conduttore Salvioli Giovanni, per chiederne la condanna al rilascio dell'immobile a far tempo dall'1 novembre 2002. A sostegno di tale domanda precisavano che:

- il contratto, stipulato il 15 novembre 1994 per la durata di due anni, era stato tacitamente rinnovato alle scadenze del 31 ottobre 1996, 31 ottobre 1998 e 31 ottobre 2000;

- con lettera 3 aprile 2002 i locatori avevano comunicato formale disdetta, precisando di dover procedere ad opere di manutenzione ed adeguamento degli impianti.

Il convenuto si costituiva opponendosi all'avversa richiesta, in quanto:

- da oltre 42 anni occupava l'immobile in forza di un contratto biennale concluso con la madre degli attuali ricorrenti, sempre rinnovato tacitamente alla scadenza;

- la lettera di controparte datata 3 aprile 2002 non integrava una valida disdetta, contenendo la manifestazione di volontà di apportare modifiche all'appartamento ma, al contempo, rassicurando il conduttore che avrebbe continuato a vivere al suo interno: per costante giurisprudenza la disdetta, che costituisce condizione di procedibilità dell'azione di rilascio, pur potendo essere comunicata con forme diverse dalla raccomandata ex art. 3 L. 392/78, deve contenere inequivocabilmente la volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza.

All'udienza del 29 ottobre 2002 il Giudice, preso atto dell'opposizione, denegava il richiesto provvedimento di convalida e disponeva la trasformazione del rito, con termine per il deposito degli atti integrativi.

Con memoria depositata il 21 febbraio 2003 gli attori rilevavano che dalla lettera 3 aprile 2002 si evinceva la loro chiara volontà di non rinnovare il contratto, aggiungendo che non era pensabile che i lavori potessero essere eseguiti con l'appartamento occupato; comunque, chiedevano l'ammissione di prova testimoniale atta a comprovare che già dal mese di ottobre 2002 era stata data comunicazione al conduttore che doveva lasciare l'immobile libero.

All'udienza del 18 giugno 2003 il Giudice non ammetteva le prove orali in quanto irrilevanti e disponeva procedersi alla discussione, all'esito della quale pronunciava sentenza ex art. 281 sexies c.p.c., con la quale, pur compensando integralmente le spese di lite, rigettava il ricorso e fissava la scadenza del contratto alla data del 31 ottobre 2010. A sostegno di tale decisione rilevava che:

1) il tenore della missiva 3 aprile 2002 non era idoneo a manifestare la chiara volontà di nn voler rinnovare il contratto;

2) la scadenza del 31 ottobre 2010 era determinata dal fatto che il contratto si era rinnovato sotto il vigore della nuova legge (art. 2, comma 6, L. n. 431/98).

Avverso tale decisione interponevano appello Vecchi Maria Luisa e Vecchi Franco, per motivi così riassumibili:

I. erronea valutazione del contenuto della lettera 3 aprile 2002, contenente una chiara manifestazione di volontà di non rinnovare il contratto, tanto più che non sarebbe stato possibile eseguire i lavori se l'immobile non fosse stato completamente liberato; sicché era evidente che il mantenimento di una porzione dell'immobile da parte del conduttore, di cui alla missiva in questione, sarebbe avvenuta a lavori ultimati, e previa stipulazione di un nuovo contratto;

II. vizio di extrapetizione e/o ultrapetizione, ex art. 112 c.p.c., per avere il tribunale fissato la scadenza del contratto alla data del 31 ottobre 2010, be...

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