Riassunto
Danni per ritardata restituzione della cosa locata - Risarcimento - Liquidazione - Criteri - Canone corrente di mercato. (...)
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Riassunto
Giurisprudenza di merito
CORTE DI APPELLO DI ROMA 22 dicembre 1999, n. 3777. Pres. Verzillo - Est. Vangelista - Valentini (avv. Cataldo) c. Di Russo (avv. Magurno). Danni per ritardata restituzione della cosa locata - Risarcimento - Liquidazione - Criteri - Canone corrente di mercato. Il ritardo del conduttore nella riconsegna dell'immobile è sempre potenzialmente lesivo del patrimonio del locatore ed il giudice può liquidarne il danno in via equitativa utilizzando quale parametro quello del canone corrente di mercato. (C.c., art. 1591) (1). (1) Da ultimo nell'argomento v. Trib. Piacenza 11 febbraio 2000, n. 1017, con nota di P. CASTELLAZZI, Il risarcimento del maggior danno ex art. 1591 c.c.: nuovo orientamento, in questa Rivista 2000, 761, chiarificatrice dei contrapposti orientamenti giurisprudenziali in argomento. (Omissis). L'eccezione pregiudiziale sollevata dall'appellato circa l'inammissibilità dell'appello per tardività è da respingere, risultando l'atto di citazione notificato il 30 giugno 1994, data da ritenere quale ultimo giorno utile, computando, secondo la giurisprudenza, sul punto consolidata, un anno e quarantasei giorni dalla pubblicazione della sentenza non notificata, avvenuta il 15 maggio 1993. Passando, ora, al merito della controversia, con il primo motivo di gravame, l'appellante muove censura alla sentenza perché il tribunale non avrebbe fatto ricorso al notorio per ritenere provata la circostanza relativa al maggior danno, consistente nel fatto che egli avrebbe potuto locare o fare altro uso dell'immobile traendone maggior vantaggio, consideratane soprattutto la favorevole ubicazione in una zona centrale della città, in vicinanza del Tribunale di Roma. Chiedeva, quindi, ammissione di prova testimoniale (secondo motivo di appello) al fine di dare dimostrazione delle concrete proposte d'affitto ricevute. Con il terzo motivo di gravame, poi, il Valentini deduce che, almeno dopo l'entrata in vigore della legge sui patti in deroga (L. 8 agosto 1992, n. 359), si doveva riconoscere al locatore la possibilità di realizzare il canone corrente di mercato a prescindere dalla destinazione d'uso dell'immobile, quindi, anche per l'uso abitativo. Con il quarto motivo, infine, l'appellante lamenta l'erroneità della sentenza, laddove il primo giudice aveva ritenuto che l'appellato avesse corrisposto un canone superiore a quello equo, non avendo il conduttore, invece, applicato per intero, al canone-base, gli aggiornamenti dovuti per legge. Tutti e quattro i motivi vanno trattati congiuntamente, attesi gli evidenti motivi di connessione. Orbene, correttamente il tribunale ha statuito che, nell'ipotesi di ritardata restituzione della cosa locata, il corrispettivo che il conduttore deve al locatore fino alla riconsegna ex art. 1591 c.c. - trattandosi, nella specie di uso abitativo primario - non può che consentire nel canone equo disciplinato dalla legge n. 392/78. Quanto all'ammontare del canone, poi, questo non può consistere in quello, maggiorato e difforme, eventualmente stabilito per convenzione fra le parti - come nel caso di specie è avvenuto - essendo un tale canone, contrariamente all'assunto dell'appellante, espressamente vietato dalla richiamata legge (cfr. art. 79 legge n. 392/78), la quale, nel fissare tutti gli elementi per il calcolo di quello equo, ne stabilisce la misura quale importo massimo, al di sopra del quale non è, perciò, consentito andare. Il Valentini, poi, al riguardo, non ha provato che il Di Russo non lo abbia interamente corrisposto - per non aver provveduto a calcolare gli aggiornamenti sul canone base - affermando, ma non dimostrando, che l'importo del canone era, per tale ragione, inferiore al dovuto. Il richiamato art. 1591 c.c. pone, inoltre, al conduttore, in mora nella riconsegna, l'obbligo di risarcire il maggior danno che il locatore può aver subito, danno che può consistere, secondo l'elaborazione della giurisprudenza, nel non aver potuto dare in locazione il bene ad un canone più elevato o per non averlo potuto utilizzare direttamente e tempestivamente o anche per non averlo potuto alienare, come immobile libero, ad un prezzo vantaggioso. Ora, premesso che il diritto del locatore al danno da ritardata consegna non può essere intaccato dalla contingente legislazione che sospende l'esecuzione degli sfratti e che al locatore incombe l'onere della prova sul punto del danno, va rilevato che tale dimostrazione, in fattispecie, è mancata non essendo stata espletata la relativa prova orale, pur ritenuta ammissibile dalla corte: ciò, verosimilmente, perché erano intercorsi fra le parti serie trattative di bonario componimento della vertenza (cfr., al riguardo, i verbali dell'udienza del 10 giugno 1998). Ciò precisato, ritiene tuttavia la corte di procedere ad una liquidazione equitativa del danno, conformemente ad una consolidata giurisprud...
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