Il risarcimento negato ovvero: «serio ristoro» anche per I locatori? (L'art. 1591 C.c. E l'art. 6, Comma 6, l. N. 431/1998)
Archivio delle locazioni e del condominio › Numero 5-2000, Ottobre 2000
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Riassunto
1. Premessa. - 2. L'art. 1591 c.c. e l'ordinaria disciplina risarcitoria. - 3. La giurisprudenza in tema di art. 1591 c.c. - 4. Gli innesti normativi sul testo dell'art. 1591 c.c. ed i due sbarramenti. - 5. L'art. 6, comma 6, L. 431/1998 - Valutazioni di carattere generale. - 6. Effetti e contenuto dell'art. 6 comma 6 e i suoi rapporti con l'art. 1 bis, D.L. n. 551/1998. - 7. Proposta interpretativa. - 8. L'ambito di efficacia del comma 6. - 9. La transitorietà della disciplina dell'art. 6. - 10. Incostituzionalità dell'articolo 6 comma 6. - 11. Decadenza del beneficio della sospensione e concessione del termine di grazia. - 12. Clausola penale e decadenza dalla sospensione. - 13. Prescrizione.
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Riassunto
Il risarcimento negato ovvero: «serio ristoro» anche per I locatori? (L'art. 1591 C.c. E l'art. 6, Comma 6, l. N. 431/1998)
1. Premessa Dieci anni non sono stati sufficienti perché le diverse opinioni ed interpretazioni, in dottrina ed in giurisprudenza del combinato disposto dell'art. 1 bis, D.L. 551/1998 (convertito con L. n. 61/1989) e dell'art. 1591 c.c. consentissero di raggiungere un ragionevole grado di certezza della disciplina della responsabilità e del risarcimento da carico dell'ex conduttore che ritarda il rilascio dell'immobile locato dopo la cessazione del rapporto. E ora, ancora non sopito il dibattito in dottrina ed in giurisprudenza, l'art. 6, comma 6, (nel seguito per brevità indicato anche come art. 6/6, e così 6/1, 6/2, 6/3) della L. n. 431/1998 ha aggiunto ulteriori dati normativi 1. 2. L'art. 1591 c.c. e l'ordinaria disciplina risarcitoria L'art. 1591 c.c., detta principi generali in materia di locazione e non solo di locazione di immobili abitativi, e già presenta profili di singolarità (che la dottrina non ha mancato di rilevare) 2 nel sistema di responsabilità contrattuale. La norma, infatti, che appare strutturata sulla base della ordinaria identificazione della condizione del locatore con quella del proprietario ancorché sia noto che il locatore e proprietario non necessariamente coincidono e che la legittimazione alla locazione non presuppone la proprietà (onde l'art. 1591 c.c. riconosce al locatore il pregiudizio che egli potrebbe subire, ordinariamente, come proprietario), ed opera, a) forfettizzando il pregiudizio da lucro cessante; e b) in secondo luogo ammettendo il risarcimento del danno ulteriore o maggior danno e quindi ogni ulteriore lucro cessante e danno emergente. All'obbligo del pagamento del canone dopo la scadenza del rapporto di locazione, subentra questa sorta di perpetuatio obbligationis dell'ex conduttore, alla quale sul piano dei principi si deve la evanescente e risalente figura della locazione de facto (mai emersa completamente nella sistemazione della materia) 3 e della più o meno consapevole presupposizione, soprattutto nella giurisprudenza di merito, di un inadempimento dell'ex conduttore a imitata illegittimità. L'art. 1591 è in realtà già strutturato come clausola penale, caratterizzata da un minimale ragguagliato al canone cessato, e che al pari delle clausole penali tipiche (art. 1382, c.c.) ammette il risarcimento del maggior danno, sia omogeneo al canone (per esempio canoni di maggior importo che il locatore avrebbe percepito stipulando una locazione pluriennale), sia eterogeneo e quindi di tipo diverso. Ciò comporta non lievi problemi di adattamento e di applicazione, come accadrebbe se si intendesse cumulare l'ordinario risarcimento in misura corrispondente al canone, con il danno determinato dalla mancata o ritardata vendita dell'immobile locato: cumulo che potrebbe determinare una locupletazione non giustificata. Nemmeno pare agevole individuare il limite entro il quale si può parlare con certezza di danno diretto ed immediato quale conseguenza dell'inadempimento, non mediato da fatti aventi incidenza causale eventuale o da comportamenti e scelte del locatore che non rappresentino l'id quod plerumque...
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