La sanatoria della morosità nel procedimento per convalida di sfratto
Archivio delle locazioni e del condominio › Numero 5-2003, Ottobre 2003
Legato come :
Riassunto
1. Lo svolgimento dell'udienza di convalida. - 2. La sanatoria della morosità ex art. 55 L. 392/78: aspetti generali. - 3. La risoluzione per inadempimento del contratto di locazione. - 4. L'adempimento tardivo. - 5. La sanatoria della morosità; l'ambito applicativo. - 6. La sanatoria della morosità nell'opposizione tardiva a convalida. - 7. La sanatoria della morosità negli alloggi Iacp. - 8. Inderogabilità della disciplina prevista dagli artt. 5 e 55 L. 392/78. - 9. La sanatoria banco iudicis; gli aspetti temporali. - 10. La sanatoria della morosità; l'oggetto. - 11. La legittimazione alla sanatoria, alla ricezione del pagamento e sue modalità attuative. - 12. La concessione del termine di grazia; i precedenti legislativi, il momento temporale, l'istanza espressa. - 13. Legittimazione a rispondere all'interrogatorio libero. - 14. Il termine di grazia; concessione, presupposti e natura giuridica. - 15. Il termine di grazia: la durata. - 16. Opposizione e contestuale richiesta del termine di grazia. - 17. La sanatoria integrale della mora; le conseguenze sostanziali e processuali. - 18. La sanatoria incompleta o tardiva.
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Riassunto
La sanatoria della morosità nel procedimento per convalida di sfratto
1. Lo svolgimento dell'udienza di convalida L'udienza fissata nella citazione per intimazione di sfratto da parte dell'attore-intimante innanzi al giudice della convalida, oppure, l'udienza (eventualmente) rinviata d'ufficio, può avere uno svolgimento piuttosto variegato, che è determinato dall'atteggiamento che, in quella sede, possono decidere di assumere tanto l'attore-intimante, quanto il convenuto-intimato (art. 663 c.p.c.). Può accadere che non compaia l'intimante (art. 662 c.p.c.), oppure, che non compaiano entrambe le parti (ipotesi questa, peraltro, non disciplinata dalla legge); oppure, ancora, può accadere che il convenuto-intimato compaia e non si opponga alla convalida, oppure, non compaia (art. 663). In entrambi questi ultimi casi, legittimando la pronunzia della convalida dello sfratto o della licenza. Si può, poi, verificare la sanatoria della morosità banco iudicis (art. 55, primo comma, L. 392/78); oppure, può essere richiesto, da parte del convenuto, il c.d. termine di grazia per sanare la mora (art. 55, secondo comma, L. 392/78), con rinvio di ogni determinazione ad altra udienza. Accanto alle riferite condotte remissive assunte dal convenuto, questi, potrà pure decidere di opporsi alla convalida (art. 665); oppure, con una contestazione che non investe l'an della domanda, ma solo il quantum, limitarsi a «contestare la somma pretesa dall'intimante» (art. 666). In entrambi i riferiti ultimi casi, il giudice disporrà il mutamento del rito, negando la convalida (art. 667). 2. La sanatoria della morosità ex art. 55 L. 392/78: aspetti generali All'intimato, convenuto in giudizio in un procedimento per convalida di sfratto per morosità, l'ordinamento offre l'indicata facoltà difensiva, potendo egli sanare la morosità banco iudicis, ovvero, in un concedendo termine c.d. di grazia, secondo il disposto dell'art. 55 L. 392/78 (rimasto immutato anche in seguito all'approvazione della L. 431/98). Pur se il riferito beneficio della sanatoria della morosità, concesso dalla legge al conduttore, non debba necessariamente esplicarsi nel corso del giudizio per convalida, come infra si vedrà (§ 5), tuttavia, il «sub-procedimento di sanatoria» 1, trova il suo normale, naturale ed anzi quotidiano terreno applicativo nell'ambito del procedimento speciale in oggetto (tenendo conto che, statisticamente, almeno l'80% dei procedimenti di sfratto ha riguardo alla morosità) 1bis. Ciò ne giustifica, appunto, in questo contesto, la sua integrale disamina, del resto secondo un'ormai consolidata tradizione dogmatica, che si rinviene nelle opere specialistiche sull'argomento. Il primo comma dell'art. 55 dispone che: «la morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'art. 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tal sede dal giudice». Rincalza il secondo: «ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a novanta giorni». Tenuto conto della sistematica della legge, come pure della funzione della sanatoria banco iudicis e del termine di grazia collocati all'interno del sistema normativo, sembra più che giustificata un'interpretazione unitaria dei due istituti, disciplinati, rispettivamente, nei commi 1 e 2 dell'art. 55 L. 392/78 2. Entrambi, pur con modalità diverse, consentono all'intimato di «eliminare la gravità dell'inadempimento, e quindi la possibilità di risoluzione del contratto, attraverso una particolare forma di adempimento tardivo» 3. 3.La risoluzione per inadempimento del contratto di locazione La facoltà concessa all'intimato di sanare la morosità «alla prima udienza» del giudizio di sfratto, oppure, nel termine di grazia assegnato dal giudice, costituisce un'evidente deviazione rispetto ai principi generali in materia di risoluzione del contratto per grave inadempimento. In quanto l'art. 55 L. 392/78 deroga al principio generale posto dall'ultimo comma dell'art. 1453 c.c., a tenore del quale: «dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione». La deroga si giustifica da un punto di vista sociale perché permette al conduttore di continuare a godere del «bene casa», che ha indiscutibile valenza sociale, oltre che rango costituzionale (art. 42, secondo comma, Cost., ove si rinviene il riferimento alla «funzione sociale» della proprietà privata) 4. In proposito, è stato notato che: «si tratta di una tendenza al salvataggio di taluni rapporti di durata che investono profili di rilievo economico-sociale...
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