La sopraelevazione degli edifici in condominio

Riassunto

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1. Cenni storici. - 2. La natura giuridica del diritto di sopraelevazione. - 3. Contenuto della sopraelevazione. - 4. Titolari del diritto di sopraelevazione: a) Proprietario dell'ultimo piano; b) Proprietario del lastrico solare; c) Ultimo piano o lastrico solare di più proprietari; d) Diritto autonomo. - 5. Limiti al diritto di sopraelevare: a) Il titolo contrario; b) Idoneità statica dell'edificio; c) Aspetto architettonico; d) Diminuzione di aria e luce; e) Azione per far valere i predetti limiti; f) Obblighi di ricostruzione. - 6. L'indennità di sopraelevazione: a) Fondamento; b) Soggetti tenuti al pagamento; c) Natura giuridica dell'obbligazione; d) La determinazione dell'indennità.

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Riassunto

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La sopraelevazione degli edifici in condominio

Relazione svolta: all'incontro di studi sul tema Questioni attuali in materia di condominio e locazione, Frascati, 14-16 febbraio 2000.

1. Cenni storici

L'art. 564 c.c. del 1865 disponeva: Il proprietario dell'ultimo piano di una casa non può, senza il consenso dei proprietari degli altri piani, alzare nuovi piani o nuove fabbriche, eccettuate quelle costituenti parapetti di lastrici solari qualora possa derivarne danno al valore della proprietà degli altri.

La disposizione, inserita in un contesto normativo che dedicava alla proprietà divisa per piani solo tre articoli (artt. 562-563 e appunto l'art. 564 c.c. del 1865), consentiva ampia libertà di iniziativa edilizia al solo proprietario dell'ultimo piano 1, posto che l'unico limite che incontrava era quello di non realizzare fabbriche che arrecassero danno al valore delle proprietà sottostanti. In tal caso detto proprietario comunque avrebbe potuto sopraelevare, purché si fosse procurato il preventivo consenso degli altri proprietari dei piani sottostanti.

Nella pratica era poi necessario procurarsi il consenso, atteso che normalmente, eccettuati rari casi, la sopraelevazione incideva comunque sul valore delle proprietà degli altri; il concetto di valore della proprietà era ben diverso e di portata più ampia del danno materiale alla stessa proprietà.

Ovviamente anche il (o pericolo di) danno materiale sotto il profilo statico, estetico, di aerosità, luminosità, etc., in quanto incidente sul «valore» delle proprietà esclusive, poteva costituire ragione ostativa all'iniziativa del sopraelevante, che, quindi, senza il consenso degli altri condomini non avrebbe potuto sopraelevare.

Comunque, ottenuto il consenso, il proprietario dell'ultimo piano non doveva alcuna indennità o indennizzo per l'eseguita sopraelevazione 2.

Dal punto di vista economico-sociale, caratterizzato dalla proprietà esclusiva degli edifici e dall'ignoranza, quindi, del fenomeno condominiale, da parte del legislatore, la sopraelevazione era in definitiva intesa come il naturale completamento di uno stabile, limitato ad un numero di piani minore di quello originariamente previsto, senza problemi connessi alla statica. Anche per i piccoli proprietari, così come avviene ancora oggi in alcune zone del Paese, era frequente il caso di realizzazione per gradi del fabbricato, in rapporto alle disponibilità economiche del momento.

A causa del fenomeno dell'urbanesimo di sempre più vasti ceti sociali dovuto anche all'industrializzazione, fiorente nei pressi o addirittura nei centri abitati e soprattutto dopo il primo conflitto mondiale, che procurò una grave crisi di alloggi, il legislatore prese finalmente «cognizione» dell'istituto condominiale e disciplinò più compiutamente, rispetto allo scarno art. 564 c.c. 1865, il diritto di sopraelevazione, consapevole delle mutate tecniche edilizie che consentivano le sopraelevazioni, anche mediante adeguate opere di rafforzamento e delle norme regolamentari che autorizzavano maggiori altezze degli edifici in rapporto alle larghezze stradali.

Così il R.D.L. 15 gennaio 1934 n. 56, convertito nella legge 10 gennaio 1935, n. 8, nel dettare una completa disciplina del condominio, all'art. 12 disponeva: Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio, il quale voglia elevare nuovi piani e nuove fabbriche, deve accertare se le condizioni statiche del fabbricato lo consentano, eseguendo, ove occorra, le opere di consolidamento necessarie a sostenere il peso della nuova fabbrica, e deve corrispondere agli altri condomini un indennizzo non superiore al valore della porzione di area da occuparsi con la sopraelevazione diviso per il numero dei piani sovrastanti, compreso quello da edificare.

La sopraelevazione può essere vietata qualora essa alteri notevolmente l'aspetto architettonico dell'edificio, ne danneggi la consistenza, rendendo più frequenti le riparazioni o abbreviandone la durata, ovvero se essa diminuisce l'aria e la luce dei piani sottostanti.

Il proprietario dell'ultimo piano che eserciti, nei limiti sopra indicati, la facoltà di elevare nuovi piani o nuove fabbriche, è tenuto a ricostruire il lastrico o la terrazza su cui tutti o parte dei condomini avessero diritto d'uso, in modo da non rendere più imcomodo l'uso privato.

Brevemente può osservarsi: 1) che non era più richiesto il preventivo consenso degli altri condomini per l'esercizio del diritto di sopraelevazione da parte del proprietario dell'ultimo piano; 2) che quest'ultimo era abilitato anche a far eseguire preventive opere di consolidamento onde assicurare la statica del fabbricato; 3) che la sopraelevazione era vietata nei casi di notevole alterazione dell'aspetto architettonico dell'edificio, di danneggiamento della consistenza, anche in riferimento a maggiori oneri di manutenzione o di abbreviazione della «durata», di diminuzione dell'aria o della luce dei piani sottostanti; 4) che era in ogn...

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