Riassunto
1. Natura dell'obbligo di pagamento delle spese. - 2. Spese per la conservazione e spese per il godimento: distinzione. - 3. Insorgenza dell'obbligo di pagamento. - 4. Il soggetto tenuto al pagamento. - 5. La prescrizione dell'obbligo di pagamento delle spese. - 6. Le spese condominiali e il condominio parziale. - 7. Le spese condominiali ed il supercondominio. - 8. La responsabilità dei singoli condomini nei confronti dei terzi per gli obblighi e le spese di condominio. - 9. Le spese sostenute dal singolo condomino.
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Riassunto
Le spese condominiali
Relazione svolta al XVI Convegno del Coordinamento legali della Confedilizia tenutosi a Piacenza il 9 settembre 2006.
1.Natura dell'obbligo di pagamento delle spese A norma dell'art. 1123 del codice civile: «Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità». Preliminarmente deve, pertanto, evidenziarsi come il codice civile ponga in evidenza tre criteri di ripartizione: a) spese sostenute in proporzione al valore della proprietà: 1) per la conservazione delle parti comuni; 2) per il godimento delle parti comuni; 3) per la prestazione dei servizi comuni; 4) per le innovazioni; b) spese sostenute in proporzione dall'uso, in caso di cose destinate a servire in misura diversa; c) spese sostenute in proporzione all'utilità, in caso di opere che servono solo una parte dell'edificio. Per giurisprudenza conforme l'obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi condominiali deriva dalla titolarità del diritto reale sull'immobile e integra un'obbligazione propter rem. Tale obbligazione sarebbe, quindi, preesistente all'approvazione, da parte dell'assemblea dello stato di ripartizione il quale, perciò, non ha valore costitutivo ma soltanto dichiarativo del relativo credito del condominio in rapporto alla quota di contribuzione dovuta dal singolo partecipante alla comunione (cfr. Cass. 14 marzo 1987 n. 2658; Cass. 7 luglio 1988, n. 4467; Cass. 28 aprile 1991, n. 6652; Cass. 1890/95 e Cass. 26 gennaio 2000, n. 857). Quest'ultima pronuncia ha statuito che: «L'obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell'edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, ma dalla concreta attuazione dell'attività di manutenzione e sorge quind...Vedere l´intero contenuto di questo documento
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